In de Nota grondbeleid Heusden 2026 is het situationeel grondbeleid uit de voorgaande Nota. voortgezet. Bij situationeel grondbeleid wordt, afhankelijk van de situatie, een bepaalde vorm van grondbeleid ingezet. De gemeente kan onder meer kiezen voor een actieve rol, een faciliterende rol of een actief faciliterende rol. De Nota grondbeleid geeft daarmee een actueel, integraal en flexibel beleidskader om gemeentelijke ambities en opgaven te helpen realiseren, met ruimte om in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.
Aan de hand van een routekaart bij het grondbeleid kunnen keuzes worden onderbouwd bij de uitvoering van het grondbeleid in een dynamische omgeving. Rekening houdend met ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld de woningmarkt, de woningbehoefte, duurzaamheid, stikstof, de economie en anticiperend op ambities uit de omgevingsvisie en het coalitieakkoord. De gemeente anticipeert daarbij op relevante ontwikkelingen. De uitdaging blijft om verschillende (beleids)ambities te combineren en mogelijk te maken, binnen gestelde kaders met een goede balans tussen financieel rendement, maatschappelijk rendement en risicoprofiel. Met genoeg realiteitszin wetende dat niet alle beleidswensen tegelijk mogelijk kunnen worden gemaakt. Er zijn soms concessies nodig om de haalbaarheidskansen van ontwikkelingen te vergroten.
De Nota Grondbeleid geeft inzicht in de relevante wet- en regelgeving bij de uitvoering van het grondbeleid. De nota bevat de gehanteerde uitgangspunten en de kaders voor het grondbeleid en geeft ook aanknopingspunten voor onder meer verwerving en beheer van gronden, uitgifte van gronden, grondprijsbepaling, verkoop van gronden, kostenverhaal, het projectmatig werken en de manier van samenwerken bij gebiedsontwikkelingen. Het verkoopbeleid ten aanzien van de cultuurgronden vormt ook een onderdeel van de nota. Pachtvrije cultuurgronden worden tijdelijk verpacht en kunnen zo nodig ingezet worden om andere doelen te realiseren. Bijvoorbeeld door deze gronden in te zetten als ruilgrond om elders mogelijkheden te creëren.
Eigen grondposities
De grondpositie van de gemeente was in de afgelopen jaren voldoende om te kunnen sturen op het realiseren van beleidsdoelen. In de afgelopen jaren zijn er veel opbrengsten en woningen in Geerpark en Steenenburg gerealiseerd. Alle woningen in Geerpark zijn inmiddels verkocht en gerealiseerd. En in de loop van 2026 zijn ook de laatste appartementen in Steenenburg verkocht. De kans bestaat dat zowel Geerpark als Steenenburg bij de totstandkoming van de jaarrekening 2026 (begin 2027) voor een groot deel financieel afgewikkeld (afgesloten) kunnen worden.
De grootste gemeentelijke grondpositie waar nu nog woningbouw mogelijk is, betreft de volgende fase van De Grassen. In de Grassen zijn nog ongeveer 800 woningen gepland. De verkopen gebeuren de komende jaren per deelfase. Er is en wordt hard gewerkt om de eerste verkopen eind 2026 / begin 2027 mogelijk te kunnen maken. In dit project zijn ook 1/3 deel sociale huur en betaalbare en goedkope koopwoningen voorzien. De voorbereidingen zijn gedaan om het gebied gefaseerd bouwrijp te kunnen maken. Een belangrijke randvoorwaarde daarbij blijft dat er voorafgaand aan de daadwerkelijke verkoop voldoende (stroom)netwerkcapaciteit beschikbaar moet komen. Hiervoor blijven gemeente en ontwikkelaar afhankelijk van Enexis.
In de loop van de tijd zijn en worden de verschillende uitdagingen op het gebied van stikstof, netcongestie, wateropgave en (landelijke) beleidsontwikkelingen allemaal zo goed als mogelijk meegenomen in de planvorming. We blijven ook de komende jaren anticiperen op ontwikkelingen wat noodzakelijk is om te kunnen blijven voorzien in de grote behoefte aan nieuwe woningen.
Ontwikkeling Woningbouwimpulsprojecten (hierna Wbi-projecten) in Drunen
In de kern van Drunen is de behoefte aan meer betaalbare woningen (waaronder sociale huur) al jaren groot. De realisatie van meer betaalbare woningen in Drunen is voor een groot deel afhankelijk van de herontwikkeling van vooral gemeentelijke posities. Het rijk heeft in april 2024 een bijdrage van ongeveer € 1,4 miljoen toegekend vanuit de regeling Woningbouwimpuls 6 e tranche voor het project Versnelling woningbouw Drunen (225 woningen). Met deze bijdrage kan de gemeente sneller meer betaalbare woningen in Drunen van de grond krijgen.
Voortgang en start bouw
Om te voldoen aan de subsidievoorwaarden moet tijdig (uiterlijk in april 2027) worden gestart met de bouw van de eerste woningen. De voorbereiding voor de bouw van de eerste 40 appartementen lag met de vaststelling van de Bopa voor de herontwikkeling van de bibliotheek aan de Rooseveltstraat begin 2026 op schema. Door bezwaar en beroep bestaat een kans dat de start van de eerste woningen kan vertragen.
Over de voortgang van de Wbi-projecten wordt periodiek afgestemd met de landelijke instanties. Begin juli 2026 is daarbij afgestemd dat bij een mogelijke vertraging van de start éénmalig een wijzigingsverzoek kan worden ingediend waarin een gewijzigde startdatum kan worden meegenomen. Begin 2027 zal meer duidelijk zijn en volgt nader overleg over een in te dienen wijzigingsverzoek en de termijn waarbinnen dit verzoek moet worden ingediend.
Periodiek overleg en éénmalig wijzigingsverzoek
In het periodiek overleg is ook teruggekoppeld dat het uiteindelijk niet is gelukt om het politiebureau in Drunen vrij te spelen voor woningbouw. Bij de aanvraag van de Woningbouwimpuls werd nog uitgegaan van aankoop en realisatie van 40 appartementen op de locatie van het politiebureau. Na de zomer van 2026 is vervolgens een beeld gevormd van de bijsturingsmogelijkheden bij andere deelprojecten of op nabijgelegen gronden in Drunen. Door bij te sturen kunnen de beoogde en benodigde aantallen alsnog mogelijk worden gemaakt. In het éénmalige wijzigingsverzoek kan ook worden aangegeven op welke wijze de gemeente de benodigde aantallen alsnog mogelijk wil gaan maken.
Grondexploitatie
Met de vaststelling van grondexploitatie van de Rooseveltstraat (voormalige bibliotheek, vastgesteld bij de behandeling van de Bopa in de gemeenteraad) is het eerste deelproject ook financieel gezien van start gegaan. Gezien de link met het totale Wbi-dossier, is deze grondexploitatie voor de begroting 2027 nog kostenneutraal verwerkt. In de komende jaren worden vervolgens ook nog appartementen gerealiseerd bij het gemeentehuis, het Anton Pieckplein, de Grotestraat 250 en in de buurt van de Voorste Venne. Het resultaat van de verschillende deelprojecten zal ook in relatie tot het grotere geheel van alle Wbi-deelprojecten worden beoordeeld en verantwoord, voor het eerst bij de totstandkoming van de jaarrekening 2026.
Woningbouwopgave en inzet op benodigde plancapaciteit
Door de blijvend grote woningbehoefte staat ook de gemeente Heusden de komende jaren voor een aanzienlijke woningbouwopgave. Meer harde plancapaciteit (locaties waar woningbouw mogelijk is op grond van een onherroepelijke bestemmingswijziging) is nodig om ook in de toekomst de beoogde aantallen woningen te kunnen bouwen. Met de realisatie van woningbouw in onder meer Geerpark en Steenenburg is de harde plancapaciteit de afgelopen jaren afgenomen. Het onherroepelijk worden van de 2 e fase van de woningbouw in De Grassen en De Oosters zorgde vervolgens in 2025 en 2026 weer voor een toename van de harde plancapaciteit. Op het moment dat de 3 e fase van De Grassen onherroepelijk wordt, kan daar nog een aanzienlijk aantal woningen bijkomen.
Vooral grotere ontwikkelingen dragen het meest bij aan de beoogde plancapaciteit. Een aandachtspunt daarbij blijft dat de focus bij de landelijke en provinciale verstedelijkingsstrategie vooral lijkt te liggen op inbreiding en concentratie in de grotere steden (bijvoorbeeld door herontwikkeling van spoorzones). Ook subsidiegelden worden vaker ingezet in de grotere steden. Daarmee wordt het lastiger om in de overige gemeenten uitbreidingslocaties mogelijk te kunnen maken. Dat is tegenstrijdig met de woningbouwopgave die ook in onze gemeente speelt. In dat kader verwachten we een grotere slagingskans (zowel provinciale medewerking als subsidiemogelijkheden) als we enkele grotere locaties met een duidelijke visie en in samenhang kunnen realiseren.
In het kader van de benodigde plancapaciteit is dan ook de inzet om ontwikkelingen op grotere locaties zoals bij Vlijmen-West en Munnikenkamp in Elshout (Wolfshoek) mogelijk te maken. De gemeente stuurt bij de ontwikkeling van deze locaties op samenhang, programma, gewenste kwaliteit, volgorde, fasering et cetera. Gebiedsverkenningen helpen om aan de voorkant richting te kunnen geven aan beoogde gebiedsontwikkelingen. Door randvoorwaarden en haken en ogen van een gebiedsontwikkeling tijdig inzichtelijk te maken ontstaat beter inzicht in de haalbaarheid van ontwikkelingen (ook in relatie tot gestelde beleidseisen en wensen). Door aan de voorkant richting te geven neemt de kans af dat benodigde grondposities door ontwikkelende partijen te duur worden aangekocht. Dit kan in het vervolg positief bijdragen aan de haalbaarheid, de slagingskansen en het ontwikkeltempo bij ontwikkelingen in onze gemeente.
Ontwikkelingen op gronden van derden
Het aantal initiatieven voor woningbouw op gronden van derden is de afgelopen jaren toegenomen. Het eind 2025 vastgestelde Programma kostenverhaal gemeente Heusden 2026 helpt om ontwikkelingen in onze gemeente mogelijk te kunnen maken. Met dit programma borgen we dat alle projecten voor zover mogelijk meebetalen aan de gemeentebrede investeringen die nieuwbouwprojecten met zich meebrengen. Het vereveningsfonds Bouw sociale huurwoningen helpt om in de geplande nieuwbouwprojecten overall te komen tot de bouw van de beoogde 30% sociale huur. Het vereveningsfonds wordt in de basis gevuld door de meeropbrengsten bij projecten met minder dan 30% sociale huur. De gemeenteraad heeft eind 2025 besloten om aanvullend € 1 miljoen voor dit vereveningsfonds beschikbaar te stellen. In 2026 is voor ontwikkelingen in Drunen en Haarsteeg besloten om een bijdrage vanuit het fonds te doen voor projecten met meer dan 30% sociale huur. De raad wordt geïnformeerd bij besteding van middelen uit het vereveningsfonds. Besteding kan enkel binnen de afgesproken kaders die zijn opgenomen in het Programma kostenverhaal.
In de afgelopen jaren zijn meerdere anterieure overeenkomsten gesloten op grond waarvan de komende jaren meer woningbouwontwikkeling op grond van derden mogelijk kan worden gemaakt.
Om te voorkomen dat ontwikkelende partijen ontwikkelgronden in onze gemeente te duur aankopen, waarmee het op termijn lastiger zal worden om projecten financieel van de grond te krijgen, is het nodig dat we als gemeente op voorhand een goed beeld schetsen van de beoogde ontwikkelingen / het woningbouwprogramma verdeeld over de gemeente (met indicatieve fasering) en de benodigde maatregelen / kosten om uiteindelijk woningbouw mogelijk te kunnen maken. Door op een hoger niveau het programma, de fasering, belemmeringen en de (te verhalen) kosten in beeld te brengen, kunnen ontwikkelende partijen daar rekening mee houden. Zo kan worden voorkomen dat er door wie dan ook te veel voor gronden wordt betaald.
Beoogd programma
De realisatie van voldoende sociale woningbouw, woningen voor starters en ouderen (zoveel mogelijk in alle ontwikkelingen) blijft een aandachtspunt. De Woonzorgvisie die in 2025 werd vastgesteld geeft inzicht in het beoogde programma inclusief sociale huur en goedkope koop. Met name de realisatie van de beoogde goedkope koop vormt een uitdaging gezien de ontwikkeling van de woningprijzen en het effect op de haalbaarheid van projecten.
Met regionale Woondeals (begin 2023) werd eerder al sturing gegeven aan de landelijke opgave om meer sociale huur en betaalbare woningen te realiseren. Op grond van de Woondeal moet 2/3 deel van de nieuwe woningen betaalbaar zijn inclusief minimaal 30% aan sociale huurwoningen.