Wat willen we bereiken?

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Om de problemen ten aanzien van het woningtekort aan te pakken zetten we in op het toevoegen van nieuwe woningen. Daarbij spelen we in op de behoeften van woningzoekenden en streven we naar een gevarieerd woningaanbod wat complementair is aan de bestaande woningvoorraad.
• In lijn met de afspraken die Heusden in de regionale woondeal gemaakt heeft wordt ingezet op het toevoegen van voldoende betaalbare koop- en huurwoningen. We zorgen voor een woningaanbod dat passend is voor alle levensfases. In nieuwbouw gaan we uit van 30% sociale huur, 37% betaalbare koop (waarvan 10% goedkoop). Ook is 30% van de nieuwbouw een seniorenwoning.
• De focus van de gemeentelijke inspanningen ligt in het ruimtelijk mogelijk maken van woningbouwplannen. In de periode 2026 t/m 2030 creëren we de omstandigheden voor de bouw van 1.500 woningen.
• Naast het realiseren van nieuwe woningen zal de gemeente waar mogelijk meewerken aan het beter benutten van de bestaande woningvoorraad door woningdelen, splitsing en in familieverband wonen op het perceel.
• Bevorderen van de positie van doelgroepen die door de algemene krapte op de woningmarkt, daar onrechtvaardige nadelen van ondervinden.
• Er is speciale aandacht voor woonwagenbewoners en hun positie op de woningmarkt. We zetten in op het realiseren van extra woonwagenstandplaatsen en breiden daarmee bestaande woonwagenlocaties uit.

Wat gaan we daarvoor doen?

• In 2027 stellen we een volkshuisvestingsprogramma vast. Dit programma is verplicht volgens de wet regie volkshuisvesting. Hierin maken we o.a. het woningbouwprogramma en de doelen uit de woonzorgvisie concreet en wordt de koppeling expliciet tussen wonen, zorg en welzijn.
• We ondersteunen woningbouwinitiatieven. Initiatieven die een belangrijke bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke ambities worden met voorrang behandeld.
• We zetten de realisatiestimulans en het fonds sociaal in om meer betaalbare woningen te bouwen met behoud van leefbaarheid en omgevingskwaliteit.
• Op dit moment zijn voldoende plannen in beeld voor de langere termijn (2.775 woningen tot en met 2035). Onze rol is het ruimtelijk mogelijk maken van nieuwe woningen, hiervoor leggen we zoveel mogelijk van het woningbouwprogramma vast in harde plancapaciteit. We verwachten in 2027 voor circa 900 woningen harde plancapaciteit te kunnen realiseren. Uiteraard is dit afhankelijk van hoe de procedure verloopt. De harde plancapaciteit blijft op dit moment nog achter bij de ambities daarom versnellen we woningbouwprojecten waar mogelijk, door bijvoorbeeld de 100-dagen aanpak en/of (onderdelen van) parallel plannen in te voeren.
• Na afronding van de ruimtelijke procedure zijn (voornamelijk) ontwikkelaars en de woningcorporatie aan zet voor het opleveren van nieuwe woningen. We verwachten dat er in 2027 300 nieuwe woningen opgeleverd kunnen worden.
• Er wordt een gebiedsprogramma opgesteld voor de deelgebieden Midden en Zuid in Vlijmen-West. Een gebiedsprogramma is nodig om alle opgaven integraal te beoordelen, de haalbaarheid te onderzoeken, stakeholders te betrekken en een breed gedragen plan te ontwikkelen.
• We helpen jongeren bij de start van hun wooncarrière door o.a. in te zetten op het toevoegen van goedkope en betaalbare nieuwbouwwoningen en het beschikbaar stellen van startersleningen. Met Woonveste maken we prestatieafspraken om de slaagkansen van jongeren te vergroten.
• Om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen zetten we in op de realisatie van nieuwe woningen in de categorieën waar de druk het grootst is (betaalbare/levensloopbestendige woningen voor 1 – 2 persoonshuishoudens en jongeren).
• Daar waar het toevoegen van mantelwoningen, splitsen van woonruimte of andere manieren van medegebruik mogelijkheden bieden om de beschikbare woningvoorraad efficiënter te gebruiken zal dit door de gemeente met een positieve insteek behandeld worden. Ook wordt gekeken naar transformatie van bijvoorbeeld bedrijfsgebouwen.
• We faciliteren CPO initiatieven en onderzoeken de mogelijkheden voor gemengd wonen.
• We implementeren een huisvestingsverordening voor urgent woningzoekenden en lokaal woningzoekenden. Op basis van de wet versterking regie volkshuisvesting zijn we verplicht om regionaal afspraken te maken over de verdeling van de urgent woningzoekenden. Deze afspraken maken we in twee regio’s. Grofweg maken we afspraken over de zorggerelateerde aandachtsgroepen in regio Hart van Brabant en voor de overige urgentiegroepen maken we de afspraken in regio Noordoost-Brabant.
• We spannen ons in om het aantal standplaatsen voor woonwagens uit te breiden en toe te kennen aan de doelgroep. Om ook huurstandplaatsen aan te kunnen bieden wordt het registratie- en verdeelbeleid geactualiseerd.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

• Vergroten van de mogelijkheden om zo lang mogelijk in een reguliere woning te blijven wonen.
• Ondersteunen van initiatieven gericht op wonen in combinatie met zorg die inspelen op de lokale behoefte.

Wat gaan we daarvoor doen?

• We ondersteunen initiatieven op het gebied van wonen in combinatie met zorg.
• In het kader van de prestatieafspraken, gaan we in gesprek met zorgpartijen over de bijdrage die zij kunnen leveren aan de opgave op het gebied van wonen en zorg.
• Binnen het woningbouwprogramma spelen we in op de behoeften van specifieke groepen zoals sociale woningbouw, starters, een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en mensen met een zorgbehoefte.
• We continueren de regionale samenwerking in Hart van Brabant aan de uitvoering van een meerjarenprogramma ‘Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang, preventieve GGZ en Verslavingszorg’.
• De regionale woonzorgvisie is door de raad vastgesteld en op overkoepelende thema's wordt regionaal samengewerkt aan de uitvoering daarvan. Daarnaast is de regionale woonzorgvisie vertaald in een van de hoofdstukken van de  lokale woonzorgvisie. In een jaarlijks vast te stellen uitvoeringagenda worden de concrete acties voor dat jaar opgenomen.
• Voor het behoud van draagkracht in een dorp of kern hebben we aandacht voor een zachte landing in de buurt van bijzondere doelgroepen. Het gaat daarbij onder meer om differentiatie in woningtypes en inkomensgroepen, bemiddeling bij woningtoewijzing en de inzet van sociale wijkteams.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• Een optimaal financieel en maatschappelijk rendement bij het uitvoeren van de beleidsambities.
• Benutten van kostenverhaalsmogelijkheden om meer geformuleerde beleidsambities mogelijk te kunnen maken.
• Risicobeheersing bij de uitvoering van het grondbeleid.

Wat gaan we daarvoor doen?

• We kijken bij mogelijke ontwikkelingen of die helpen om de doelen van de gemeente te halen. De doelen zijn vastgelegd in het beleid. Bijvoorbeeld meer (betaalbare) woningen, voldoende waterberging, voldoende groen, et cetera. De gemeente werkt waar dat kan samen met ontwikkelende partijen en pakt de regie bij algemene belangen of onvoldoende voortgang.
• Ontwikkelingen kunnen dan ook door de gemeente zelf, of door een ontwikkelaar, worden opgepakt. Als de ontwikkelaar het niet oppakt, kan de gemeente zelf besluiten om een ontwikkeling (deels) op te pakken of zelf gronden aan te kopen daarvoor. Daarbij wegen we de opbrengsten en het risico af. Het risico is bijvoorbeeld dat de kosten en/of de opbrengsten van een ontwikkeling tegen kunnen vallen.
• Afhankelijk van de situatie en de noodzaak, maakt de gemeente de keuze of de gemeente een ontwikkeling aan de markt overlaat, of dat de gemeente zelf een ontwikkeling oppakt.
• Als een ontwikkelaar een ontwikkeling oppakt, vragen we een bijdrage voor de kosten die we als gemeente maken. Hoe we de bijdrage berekenen, is vastgelegd in het Programma kostenverhaal. Wanneer de gemeente de ontwikkeling zelf oppakt, dan maken de kosten onderdeel uit van de grondexploitatie van de gemeente.
• We bewaken de risico’s van de eigen projecten (grondexploitaties). Als de ontwikkelingen door een ontwikkelaar worden opgepakt, ligt het risico bij de ontwikkelaars (derden). Dan maken we afspraken in (anterieure) overeenkomsten met ontwikkelaars om het risico voor de gemeente te beperken. En we maken afspraken over een bijdrage in de kosten. We maken daarbij gebruik van de wettelijke mogelijkheden.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

• Nieuwbouw betekent meer dan huizen alleen. Wijken zijn groen, veilig goed bereikbaar en hebben ruimte voor ontmoeten, bewegen en parkeren.
• Het omgevingsplan laat in tekst en op de kaart zien wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn. Bestemmingsplannen, beleid, verordeningen en voormalige Rijksregels zijn samengevoegd tot één regelset waardoor inzicht en meer overzicht is voor de ruimtelijke mogelijkheden op een specifieke locatie. De transitie naar een definitief omgevingsplan willen we binnen de periode die het Rijk gesteld heeft realiseren. Dat betekent voor 1 januari 2032.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Door het optimaal benutten van de kerninstrumenten van de Omgevingswet zetten we ons in om de fysieke leefomgeving (zoals wonen, milieu, natuur, water en infrastructuur) in balans te beheren, te beschermen en te ontwikkelen. Op gemeentelijk niveau zijn de kerninstrumenten: de omgevingsvisie (vastgesteld in 2023), programma’s, het omgevingsplan en omgevingsvergunningen.

• Het programma is het beleidsinstrument onder de Omgevingswet om de doelen uit de visie (‘wat’) te vertalen naar concrete acties (‘hoe’). En vormt daarmee belangrijke input voor het omgevingsplan. Stapsgewijs, bij actualisatie, zetten wij ons bestaande beleid om in programma’s. Daarnaast werken we aan wettelijk verplichte programma’s zoals het volkshuisvestingsprogramma en het warmteprogramma.
• Om de vergunningverlening voor transities in het landelijk gebied te voorzien van een actueel beleidskader wordt de Ontwikkelingsvisie buitengebied geactualiseerd. Dit zal gebeuren in de vorm van een omgevingsprogramma dat beleidsregels bevat waaraan initiatieven getoetst kunnen worden.    
• Voor we optimaal gebruik kunnen maken van het omgevingsplan moeten eerst nog 143 bestemmingsplannen, +/- 70 beleidsstukken, verschillende gemeentelijke verordeningen en +/- 600 artikelen uit de voormalige Rijksregels op een juiste manier, zowel op schrijfwijze en op techniek, verwerkt worden tot één regelset. In de praktijk betekent dat er per regel gekeken moet worden of deze gehandhaafd, geschrapt of aangepast moet worden. Dit doen we aan de hand van het eerder opgestelde transitieplan.
• Bij de transitie van het omgevingsplan hebben wij nadrukkelijk oog voor de effecten op de dienstverlening en betrekken we dus zowel vergunningverleners, toezichthouders en handhaving om ervoor te zorgen dat onze dienstverlening op peil blijft en de gemeente een prettige en veilige leefomgeving blijft.
• Er zijn twee wijzigingsbesluiten van het omgevingsplan per jaar. In 2027 zullen de tweede en het derde wijzigingsbesluit voor vaststelling worden voorgelegd, het vierde (ontwerp) wijzigingsbesluit zal ter inzage worden gelegd.
• Als onderdeel van de transitie naar een definitief omgevingsplan werken wij sinds 2025 samen met de VNG, provincie, 23 andere brabantse gemeenten en de ketenpartners (omgevingsdienst, veiligheidsregio en GGD) in SPRONG (‘Samen bouwen met Partners in de Regio's aan Omgevingsplannen van Noord-Brabantse Gemeenten’). Eind 2026 zal SPRONG in de huidige vorm binnen Brabant stoppen. Wij zetten ons in voor een vervolg vanaf 2027 omdat deze samenwerking een bijdrage levert aan onze opgave: het tijdig realiseren van een definitief omgevingsplan.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?  

Geerpark is gelegen aan de westzijde van Vlijmen, waar circa 800 woningen worden ontwikkeld in een groene, waterrijke, duurzame nieuwbouwwijk. Het plangebied is ongeveer 48 hectare. Samen met wooncorporatie Woonveste heeft de gemeente vanaf het begin de ambitie om van Geerpark één van de meest duurzame nieuwbouwwijken van Nederland te maken. Duurzaam in drie opzichten: economisch, ecologisch en sociaal. Woonveste heeft ongeveer 65% van de grond in bezit. De gemeente ongeveer 25% en 10% is in handen van overige eigenaren.
Geerpark is in 2010 verkozen tot excellent gebied wat betekent dat er een strengere EPC (energieprestatie coëfficiënt van een gebouw) gebruikt mag worden dan wettelijk toegestaan is. Daarnaast betekent het dat kennis en ervaring uitgewisseld kan worden met de 20 andere excellente gebieden en dat er een subsidie van € 100.000 is toegekend. Na beëindiging van de regeling voor excellente gebieden werd uitgegaan van Nul op de meter woningen (NOM) en woningen die NOM geschikt zijn, maar waar nog geen zonnepanelen op zijn aangebracht. Voor de vervolgfasen geldt echter dat alle projectmatige woningen in Geerpark NOM woningen zijn.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Het straatwerk van de huidige ontsluitingsweg ‘Geerpark’ tussen Mortelweg en Tuinbouwweg is inmiddels definitief ingericht. Eind 2026/begin 2027 wordt de laatste groenvoorziening aangebracht. Het aanpassen van het verkeersplateau wordt in verband met de geplande werkzaamheden aan de Tuinbouwweg medio 2027 uitgevoerd.

• De algehele verwachting is dat medio 2027 het gehele Geerpark woonrijp zal zijn opgeleverd. De laatste aanplant zal in het aansluitende plantseizoen worden aangebracht waarna de laatste onderhoudstermijn gaat lopen. Na deze onderhoudstermijn van 1 jaar gaat de beheerfase in. Ten behoeve van de overdracht aan beheer vinden tijdens deze nazorgfase nog enkele werkzaamheden plaats.  De overdracht van eigendom van Woonveste naar de gemeente zal tevens nog plaatsvinden voor de laatste fase.  

• De duurzame wijk Geerpark is daarmee af. We zorgen voor een zachte overgang van de projectstructuur naar beheer via de reguliere lijn. Hierbij speelt verwachtingsmanagement een belangrijke rol. We hebben nauw contact met Buurt Bestuurt Geerpark en trekken in de communicatie en organisatie van activiteiten al geruime jaren samen op. 
• De verwachting is dat bij de totstandkoming van de jaarrekening 2026 de werkzaamheden voldoende zijn gevorderd om de grondexploitatie af te kunnen sluiten.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?   

De gemeente Heusden ontwikkelt aan de oostzijde van Vlijmen de nieuwe woonwijk De Grassen in samenwerking met Whoon (voorheen Van Wanrooij Projectontwikkeling, bouwclaimovereenkomst). Het plangebied ligt weerzijden van de Vijfhoevenlaan en sluit aan op bestaande bebouwing. Het gebied is circa 40 hectare groot. In de 1e fase zijn ongeveer 160 woningen gerealiseerd en er is nog ruimte voor ongeveer 800 tot 850 woningen. Verder wordt invulling gegeven aan het besluit van de gemeenteraad van 12 mei 2020 om bij de planuitwerking vervangende nieuwbouw van basisschool De Bussel mee te nemen, alsook een kinderopvang, een sportzaal en een nieuw gezondheidscentrum.

Wat gaan we daarvoor doen?

• In 2027 wordt gestart met bouwrijp maken van de gronden voor de realisatie van de 1e tranche van de 2e fase (ten noorden van de Vijfhoevenlaan).
• Start verkoop van de woningen in de 1e tranche van de 2e fase is voorzien in 2027 (of eind 2026) en de oplevering wordt verwacht medio 2028.
• Als vervolg op sloop van de loodsen ten zuiden van de Vijfhoevenlaan (2026) wordt dit deel van De Grassen in 2027 voor zover mogelijk verder voorbereid.
• De procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan (3e fase) is in 2026 gestart en kan eind 2026 onherroepelijk zijn.
• Het woningbouwprogramma wordt gemonitord waarbij zicht wordt gehouden op gerealiseerde en geplande woningen.
• De voorbereidingen voor realisatie van de herinrichting van de Vijfhoevenlaan lopen door zodat de herinrichting gereed is eind 2027.  
• Aan de hand van een plan van aanpak wordt de invulling van het maatschappelijk cluster verder geconcretiseerd waarbij uitgegaan wordt van start realisatie in 2028.

Wat willen we (meerjarig) bereiken?

Met behoud van de landschappelijke, natuurlijke en historisch waarde van het gebied een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling realiseren.

Wat gaan we daarvoor doen?

• Aan de noordzijde van Steenenburg wordt het innovatieve Life Science Park ontwikkeld. Dit wordt een plek waar medische kennis en onderzoek samen komen. De voorbereidingen krijgen steeds meer vorm. Dit Life Science Park zorgt voor nieuwe arbeidsplaatsen en een aanzuigende werking en versterkt daarmee de economische positie van de regio en de gemeente Heusden in het bijzonder. De realisatie van de totale campus zal naar verwachting een periode van vijf tot tien jaar in beslag nemen. In 2026 is de bedoeling dat de bouw van het eerste gebouw is gestart.

• Kasteel Steenenburg is in gebruik als restaurant en vergaderlocatie met daarnaast een hotel.
• Het gebied van de Hofwoningen zijn begin 2026 woonrijp gemaakt en opgeleverd. De woningen van de eerste twee appartementengebouwen in de kamer ten westen van de kasteeltuin worden eind 2026 opgeleverd. De bouw van het derde en vierde appartementengebouw zal starten zomer 2026.
• De laatste vrije kavels in het Zuiden van het landgoed zijn verkocht, gebouwd en bewoond. Het gebied wordt in fasen woonrijp gemaakt.